Türkiye’de konutun erişilebilirliği

Nicel ve sosyolojik bir değerlendirme

ALİ DOĞAN

Türkiye’de toplam konut sayısı yaklaşık 31 milyonun üzerindedir. Ortalama bir binanın 5 katlı ve her katta 2 daire bulunduğu varsayımı altında Enerji Kimlik Belgesi (EKB) bulunan konut sayısı yaklaşık 14,4 milyon olarak kabul edilmektedir. Bu konutların yalnızca 3,6 milyonu A ve B enerji sınıfındadır. Bu da yüksek enerji verimliliğine sahip konutların toplam konut stokuna oranının 3,6 milyon / 31 milyon ≈ 0,12 yani yaklaşık %12 düzeyinde kaldığını göstermektedir.

Mevzuata göre ilk kez konut alacak bireyler, yalnızca A ve B enerji sınıfına sahip konutlar için azami %80 oranında kredi kullanabilmektedir. Bu durum, fiilen konutların yalnızca %12’sinde yüksek krediye erişimin mümkün olduğu, geri kalan %88’lik kesimde ise daha yüksek peşinat ve özkaynak gereksinimi oluştuğu anlamına gelmektedir. Böylece konutun yalnızca piyasa değeri değil, teknik niteliği de finansmana erişimde belirleyici bir toplumsal eşik haline gelmektedir.

Şubat 2026 itibarıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerine göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare fiyatı 45.000 TL seviyesini aşmıştır.

Buna göre 100 m² bir konutun ortalama fiyatı:

45.000 TL × 100 m² = 4.500.000 TL düzeyine ulaşmaktadır.

Büyükşehirler bazında konut fiyatları incelendiğinde, Türkiye’de konut piyasasının homojen bir yapı göstermediği, bölgesel gelir düzeyi, göç hareketleri ve arsa maliyetleri gibi faktörlere bağlı olarak belirgin fiyat farklılıkları oluştuğu görülmektedir. Bu çerçevede İstanbul’da 100 m² bir konutun ortalama fiyatı 7 milyon TL'nin üzerindeyken, Ankara’da yaklaşık 4 milyon TL, İzmir’de yaklaşık 4,9 milyon TL seviyesindedir. Gaziantep’te ise ortalama 100 m² bir konut fiyatı bölgesel farklılıklara bağlı olarak yaklaşık 3,0 milyon TL ile 4,5 milyon TL bandında değişmektedir.

Azami kredi oranı %80 olduğunda, peşinat oranı %20 olmaktadır. Buna göre:

Türkiye ortalamasında 4.500.000 TL’lik bir konut için peşinat

0,20 × 4.500.000 = 900.000 TL

İstanbul’da 7.000.000 TL’lik bir konut için peşinat

0,20 × 7.000.000 = 1.400.000 TL

Gaziantep’te 3.000.000 TL’lik bir konut için peşinat

0,20 × 3.000.000 = 600.000 TL

Gaziantep’te üst bant olan 4.500.000 TL’lik bir konut için peşinat

0,20 × 4.500.000 = 900.000 TL

Tapu harcı (yaklaşık %4), ekspertiz, taşınma, temel eşya ve kurulum giderleri eklendiğinde fiili başlangıç sermayesi ihtiyacı:

İstanbul’da yaklaşık 1,9 – 2,2 milyon TL

Türkiye ortalamasında yaklaşık 1,1 milyon TL

Gaziantep’te yaklaşık 750 bin TL – 1,1 milyon TL aralığına yükselmektedir.

Kalan tutarın krediyle finanse edilmesi durumunda, 120 ay vadeli bir konut kredisinde oluşan ortalama aylık taksitler:

İstanbul için yaklaşık 145.000 TL

Türkiye ortalaması için yaklaşık 110.000 TL

Gaziantep’te 3 milyon TL’lik konut için yaklaşık 70.000 – 80.000 TL

Gaziantep’te 4,5 milyon TL’lik konut için yaklaşık 95.000 – 105.000 TL

Toplam geri ödeme yükü ise sırasıyla:

145.000 × 120 = 17.400.000 TL

110.000 × 120 = 13.200.000 TL

80.000 × 120 ≈ 9.600.000 TL

100.000 × 120 ≈ 12.000.000 TL düzeyine ulaşmaktadır.

Bu matematik, konutun artık “çalışarak zaman içinde erişilen bir barınma hakkı” olmaktan çıktığını, bireyin tüm çalışma yaşamını ipotek altına alan uzun vadeli bir borçlanma nesnesine dönüştüğünü göstermektedir.

Toplumsal açıdan daha çarpıcı olan ise bu tablonun yarattığı algısal kırılmadır. Konut, geleneksel olarak evlilik, aile kurma ve yerleşik hayatın maddi zemini olarak görülürken; bugün genç bir bireyin ya da çiftin önce 600 bin TL ile 2 milyon TL arasında değişen bir peşinatı biriktirmesi, ardından aylık 70 bin TL ile 145 bin TL arasında değişen taksitleri 10 yıl boyunca kesintisiz ödeyebilecek gelir güvenliğine sahip olması gerekmektedir.

Üstelik bu imkân, enerji sınıfı kısıtı nedeniyle konut stokunun yalnızca %12’lik bir kesimi için tam kredi erişimiyle mümkündür.

Bu koşullar altında ev sahibi olmak, emeğin doğal sonucu olmaktan çıkmakta; aile desteği, miras ya da olağanüstü gelir gerektiren bir ayrıcalığa dönüşmektedir. Konut, toplumsal bilinçte “erişilebilir bir yaşam hakkı” olmaktan ziyade, yüksek sermaye eşiği olan bir statü ve servet göstergesi olarak algılanmaya başlamaktadır.

Sonuç olarak, mevcut fiyat düzeyi, kredi koşulları, bölgesel gelir farklılıkları ve enerji sınıfına dayalı finansman kısıtları birlikte değerlendirildiğinde, konut edinimi özellikle ilk kez ev kuracak genç kuşaklar için ekonomik olduğu kadar psikolojik ve toplumsal olarak da erişilemez bir hedef haline gelmiştir. Bu durum yalnızca bir barınma sorununa değil, evlilik, aile kurma ve gelecek planlarının ertelenmesine yol açan yapısal bir toplumsal kırılmaya işaret etmektedir. www.yenicizgihaber.com